Høje gebyrer skræmmer boligejere fra omlægge deres realkreditlån

For høje omkostninger får en række danske boligejere til at undlade at skifte deres fastforrentede realkreditlån ud med et nyt og lavere forrentet lån. Det viser en undersøgelse, som analyseinstituttet Voxmeter har lavet for Bolius og boligberegneren Realtjek.

Hele 45 procent af de boligejere, der ikke vil omlægge deres realkreditlån, begrunder det med, at omkostningerne er for høje. En omlægning kan ellers give store besparelser på renten, hvis en boligejer eksempelvis udskifter sit 4 procent-lån med nyt lån med en rente på 2,5 procent.

Men på grund af høje omkostninger ved en omlægning – også kaldet en konvertering – vil størstedelen af boligejerne med et fastforrentet lån hellere beholde den høje rente end betale omkostningerne ved en omlægning.

LÆS OGSÅ: Omlægning af dit realkreditlån

Omkostninger ved konvertering æder løs af overskuddet
Selv om det i langt de fleste tilfælde er en god forretning at udskifte eksempelvis et gammelt 4 procent-lån med et nyt 2,5 procent-lån, snupper omkostningerne let gevinsten de første 2-3 år.

Fagekspert i boligøkonomi i Bolius, Jørgen Rasmussen, har især svært ved at forstå, at banken har brug for at beregne sig næsten 3.600 kr. for handle obligationer for 1 million kr.

– Jeg synes, det virker underligt, at hvis jeg beder banken om at indkøbe aktier for 1 million kr., så beregner banken sig et fast gebyr på 500 kr. Men når det drejer sig om salg af nogle obligationer, så er prisen reelt syv gange højere, når man indregner en skjult udgift på kursskæring på 0,2 procent, siger han.

… men det kan ofte betale sig at omlægge realkreditlån
Han understreger, at omkostningerne i langt de fleste tilfælde ikke bør forhindre en boligejer i at lægge lånet om, hvis der er mindst 1,5 procent-point i forskel mellem det gamle og det nye lån.

– Men de høje omkostninger er klart en forhindring, hvis boligejerne blot ønsker at flytte til et billigere realkreditselskab. Så kan der gå lang tid, før omkostningerne er hentet hjem – hvis en flytning da overhovedet kan betale sig, konstaterer han.

LÆS OGSÅ: Bliv klogere på realkreditlån

Ekspertudvalg anbefaler øget konkurrence på realkreditlån
I september 2016 kom et ekspertudvalg under Erhvervs- og Vækstministeriet med et forslag, der bl.a. skulle give mere konkurrence og mindre udgifter til låneomlægning eller til at flytte til et andet realkreditinstitut.

Ekspertudvalget foreslog bl.a at fjerne gebyrer for kursskæring, kurtage og indfrielse ved en stigning i bidragssatsen. Ifølge beregninger foretaget af Bolius giver det typisk en besparelse i omegnen af 10.000 kr ved omlægning af et lån på 1 million kr.

Usikkert om gebyrer bliver fjernet
Det er dog højst usikkert, om forslaget bliver gennemført. Realkredittens brancheorganisationer har udtalt sig imod at fjerne de tre gebyrer og fastslået, at de “afspejler omkostninger forbundet med køb af obligationer”.

Samtidig er Socialdemokratiet skeptisk over for planerne, hvilket gør det vanskeligt at skabe en bred politisk aftale i Folketinget.

Hvis realkreditinstitutterne skal give rabat på flytning af lånene, vil selskaberne få færre penge i kassen, men skal stadig betale sine ansatte for at udføre arbejdet med at indfri og udbetale lån, forklarer Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea.

– Der er omkostninger forbundet med både indfrielse og udbetaling af lån, og hvis ikke den, der flytter lånet, skal betale omkostningen, beder man reelt de øvrige kunder om at betale omkostningen. Man kan have forskellig opfattelse af, om det er fair og rimeligt, at nogle kunder skal betale for andre kunder, men den gængse holdning er normalt, at det ikke er rimeligt, siger Lise Nytoft Bergmann.

LÆS OGSÅ: Skal du skifte realkreditselskab?